近日，江门市当然资源局印发《江门市市区不动产登记历史留传问题的处理意见》（下称《意见》），针对蓬江区、江海区、新会区三区在2016年3月11日前存在的影响不动产登记的历史留传问题j9九游会，结合市区骨子情况提议处理意见，切实珍惜大师权益。
该《意见》梳理了江门市区对于建筑物跨宗地培植，部分建筑物超出批准用地限度培植，建筑物无地盘权属开首文献，国有地盘上房屋与原地盘批准用途或方针批准培植内容不一致，开导培植主体灭失，概述用地、商住用地用途细分等六大历史留传问题。《意见》自2025年2月1日起实行，有用期至2030年1月31日。
《意见》梳理了江门市市区不动产登记六大历史留传问题。
具体内容如下：
一、对于建筑物跨宗地培植的问题
（一）有正当的地盘使用权开首材料，建筑物已照章赢得方针核实、已毕验收手续，波及跨宗地培植的，经不动产所在地当然资源垄断部门进行宗地界限转机或宗地归并、分割后，办理不动产登记。
（二）建筑物跨宗地培植，占用的地盘使用年限不一致的，以该建筑物占用的宗地中剩余步盘使用年限最长或最短的宗地对应的地盘使用年限登记。地盘使用年限加多的，应按划定补缴地盘出让金及关连税费。
（三）建筑物占用的地盘用途不一致的，以方针批准的建筑物用途登记。拟变更的地盘用途地价圭臬高于原地盘批准用途地价圭臬的，应补缴地盘出让金。
（四）建筑物占用的地盘为不同权属东谈主的，如被占用地块的地盘权属东谈主得意祛除该部分地盘使用权并交还给政府的，经不动产所在地当然资源垄断部门审核、报经同级方位东谈主民政府得意，在该部分地盘使用权办理刊出登记后，如权力性质与建筑物原占用地盘权力性质一致的，可由房屋业主径直请求办理不动产登记；如权力性质为划拨地盘，与建筑物原地盘权力性质不一致的，可由房屋业主补缴地盘出让金及相干税费后办理不动产登记。
（五）补缴地盘出让金由不动产所在地当然资源垄断部门审定、税务部门征收，并由当然资源垄断部门与名目开导单元（地盘使用者）缔结地盘使用权出让合同有时地盘使用权出让合同补充合同。凭房屋总计权文凭请求不动产登记的，可由名目开导单元或房屋业主补缴地盘出让金及相干税费后办理不动产登记。地盘出让金按照关连划定进行计收。
二、对于部分建筑物超出批准用地限度培植的问题
建筑物已照章赢得方针核实、已毕验收手续，但部分建筑物超出批准用地限度培植且所占地盘无正当地盘权属开首的，按照以下情形办理：
（一）建筑物占地未超出用地红线，但阳台、飘窗等垂直投影超出用地红线的，由不动产登记中心按照批准用地限度及房屋测绘证明注解等进行登记，其中宗地按照批准用地限度的面积登记，房屋按照房屋测绘证明注解详情的建筑面积登记。
（二）建筑物占地（不包括地下空间）超出用地红线占用国有培植用地，且房屋尚未登记到业主名下的，按照以下情形分类办理：
单幢建筑物占大地积不大于100㎡，且该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的地盘面积不大于该幢建筑物占大地积的1%的，有时单幢建筑物占大地积大于100㎡，且该幢建筑物超出批准用地红线部分占用的地盘面积不大于4㎡的，可不进行造孽用地处理，由不动产登记中心按照建筑物骨子建筑面积和骨子用大地积办理登记。超出上述划定限度的，照章处罚后，再按房屋原批准用地权力性质，采选划拨或公约出让款式补办用地手续给以办理登记。本要求适用于经当然资源垄断部门批准的总计方针用途的国有地盘。
（三）建筑物占地（不包括地下空间）超出用地红线占用国有培植用地，且房屋已沿途有时部分核发了房屋总计权文凭到业主名下，业主凭房屋总计权文凭请求办理不动产登记的，不动产登记中心应将房屋超出批准用地情况关连贵府嘱托不动产所在地当然资源垄断部门。当然资源垄断部门在查清房屋超出用地红线占用的地盘的权属等情况，在不动产所在地公示30天无异议或异议弗成立的，报经同级东谈主民政府得意后，书面示知不动产登记中心给以确权登记。不动产登记中心凭不动产所在地当然资源垄断部门出具的给以确权登记的示知办理登记。办理原则如下：
1.房屋原批准用地为“划拨地盘”的，可将超出用地红线占用的地盘按近况划拨到整体业主名下。不动产登记中心按“划拨地盘”性质和建筑物骨子用大地积办理登记，并在不动产登记簿及不动产权文凭“附记”中注记：“本宗地超出用地红线占用的地盘面积为×昔日米，在发生房屋买卖、交换、赠与时，应按关连划定补缴地盘出让金及相干税费”；在发生不动产买卖、交换、赠与等情况时，应由房屋业主补缴地盘出让金及相干税费后，才给以办理登记。
2.房屋原批准用地为“出让地盘”的，可将超出用地红线占用的地盘按近况公约出让到整体业主名下。房屋业主应就超出用地红线占用的地盘补缴地盘出让金及相干税费后，才给以办理登记。
前述第1和第2要求所以经有批准权限的东谈主民政府批准的地盘使用权供应款式别离的，适用于经当然资源垄断部门批准的总计方针用途的国有地盘。
3.地盘出让金按照关连划定进行计收。
（四）在1998年更动的《地盘处理法》实行（1999年1月1日）前已培植的城镇住宅（不含自建房），建筑物占地（不包括地下空间）超出用地红线占用集体培植用地，且房屋已沿途有时部分核发了房屋总计权文凭到业主名下，业主凭房屋总计权文凭请求办理不动产登记，如有贵府佐证已缔结征地抵偿公约，且征地抵偿已支付到位，但因历史原因开导单元未完善地盘征收手续的，按照以下顺次办理：
1.由镇政府（街谈劳动处）会开导单元、集体培植用地原总计权东谈主阐述征地行动及征地限度，在不动产所在地公示30天无异议或异议弗成立的，经不动产所在地当然资源垄断部门审核后，报经同级东谈主民政府得意，阐述超出用地红线占用的地盘为国有培植用地，并按照本条第（三）款第1-3项的划定详情地盘权属。开导单元灭失的，征地行动及征地限度可由镇政府（街谈劳动处）和集体培植用地原总计权东谈主两方进行阐述。
2.不动产所在地当然资源垄断部门书面示知不动产登记中心给以确权登记。不动产登记中心凭当然资源垄断部门出具的给以确权登记的示知办理登记。
3.如房屋所占用的集体培植用地已办理集体地盘总计权登记的，在为房屋总计权东谈主持理不动产登记前，须由集体地盘总计权东谈主字据公示阐述的征地限度，请求办理集体地盘总计权刊出或变更登记，或由不动产登记中心依据区东谈主民政府出具的嘱托文献办理。
三、对于建筑物无地盘权属开首文献的问题
（一）在2016年3月11日实施不动产结伙登记前，国有培植用地上照旧出售且已办理房屋初度登记的城镇住宅，合适国土空间方针但按划定应赢得而未赢得地盘权属开首文献的，按照以下情形办理：
1.沿途房屋仍登记在开导企业名下的，照章对开导企业进行处罚后，按公约出让款式补办用地手续后办理不动产登记。
2.房屋已沿途有时部分核发了房屋总计权文凭到业主名下，业主凭房屋总计权文凭请求办理不动产登记的，由不动产登记中心将房屋无地盘权属开首文献关连情况贵府嘱托不动产所在地当然资源垄断部门。当然资源垄断部门在查清房屋历史用地情况，在不动产所在地公示30天无异议或异议弗成立的，报经同级东谈主民政府得意后，书面示知不动产登记中心按划拨地盘给以确权登记，地盘用途按照房屋确权时的用途详情，并在不动产登记簿及不动产权文凭“附记”中注记：“本宗地×昔日米无地盘权属开首，在发生房屋买卖、交换、赠与时，应按关连划定补缴地盘出让金及相干税费”。当然资源垄断部门同期照章对开导企业进行处罚。
3.房屋业主持理不动产买卖、交换、赠与的，应到不动产所在地当然资源垄断部门请求办理划拨地盘补出让手续，经补缴地盘出让金及相干税费后，给以办理登记。地盘出让金按照关连划定进行计收。
（二）在2016年3月11日实施不动产结伙登记前，国有培植用地上已办理房屋初度登记的自建住宅，合适国土空间方针但按划定应赢得而未赢得地盘权属开首文献，业主凭房屋总计权文凭请求办理不动产登记的，由不动产登记中心将房屋无地盘权属开首文献关连情况贵府嘱托不动产所在地当然资源垄断部门。当然资源垄断部门在查清房屋历史用地情况，在不动产所在地公示30天无异议或异议弗成立的，报经同级东谈主民政府得意后，照章对业主进行处罚后补办公约出让手续。地盘用途按照房屋确权时的用途详情。地盘出让金按照关连划定进行计收。
（三）对于在1998年更动的《地盘处理法》实行（1999年1月1日）前，国度机关、作事单元、国有企业、集体企业，在集体培植用地上培植房改房、集资房等，房屋已沿途有时部分核发了房屋总计权文凭到业主名下，业主凭房屋总计权文凭请求办理不动产登记，如合适国土空间方针，有贵府佐证已缔结征地抵偿公约，且征地抵偿已支付到位，但因历史原因开导单元未完善地盘征收手续的，按照以下见解办理：
1.由镇政府（街谈劳动处）会开导单元、集体培植用地原总计权东谈主阐述征地行动及征地限度，在不动产所在地公示30天无异议或异议弗成立的，经不动产所在地当然资源垄断部门审核后，报经同级东谈主民政府得意，阐述房屋所占用的地盘为国有培植用地，并按照本条第（一）款第2-3项的划定详情地盘权属。开导单元灭失的，征地行动及征地限度可由镇政府（街谈劳动处）和集体培植用地原总计权东谈主两方进行阐述。
2.当然资源垄断部门书面示知不动产登记中心给以确权登记。不动产登记中心凭当然资源垄断部门出具的给以确权登记的示知办理登记。
3.如房屋所占用的集体培植用地已办理集体地盘总计权登记的，在为房屋总计权东谈主持理不动产登记前，须由集体地盘总计权东谈主字据公示阐述的征地限度，请求办理集体地盘总计权刊出或变更登记，或由不动产登记中心依据区东谈主民政府出具的嘱托文献办理。
（四）已建成的中小学校、养老服务顺次、宗教行动场合及机关作事单元办公用房等四类用地，合适国土空间方针但无地盘权属开首文献的，按不同时辰段分类办理：
1.有贵府佐证在1987年1月1日《地盘处理法》实行前，该房屋或地盘已由学校、养老机构、宗教团体、机关作事单元等全民总计制单元或城镇集体总计制单元占有或使用，且于今仍在使用的，该占有或使用单元可向不动产所在地当然资源垄断部门请求办理地盘确权手续。当然资源垄断部门在查清房屋历史用地情况，在不动产所在地公示30天无异议或异议弗成立的，报同级东谈主民政府批准后，按地盘近况出具国有地盘使用权确权文献。
2.在1987年1月1日《地盘处理法》实行时起至1998年12月31日前，该房屋或地盘由学校、养老机构、宗教团体、机关作事单元等全民总计制单元或城镇集体总计制单元占有或使用的，由该占有或使用单元向不动产所在地当然资源垄断部门请求补办用地手续。当然资源垄断部门依照用地行动发生时奏效的《地盘处理法》等相干划定进行处罚后，按地盘近况办理用地手续。波及占用集体培植用地的，可按集体培植用地性质办理用地手续，或按近况办理征收手续。
3.在1998年12月31日后，该房屋或地盘由学校、养老机构、宗教团体、机关作事单元等全民总计制单元或城镇集体总计制单元占有或使用的，照章处理后完善用地手续。
四、对于国有地盘上房屋与原地盘批准用途或方针批准培植内容不一致的问题
（一）在2016年3月11日实施不动产结伙登记前，照旧分别登记的房屋用途和地盘用途不一致的不动产，链接分别按照原记录的房屋、地盘用途进行登记，未经照章批准不得改革已登记的不动产用途。对原批准地盘用途与《地盘欺诈近况分类》（GB/T21010-2017）二级类分歧应的，不动产登记中心应按照《地盘欺诈近况分类》（GB/T21010-2017）二级类从头详情包摄地类进行登记，地盘使用期限按照本示知第六条的划定的原则进行详情，并在不动产登记簿及不动产权文凭“附记”中记录原批准用途。
（二）国有地盘上自建住宅已通过方针核实，但登记时建筑平面或建筑立面等与方针核实不一致的，由权力东谈主向不动产所在地当然资源垄断部门请求办理方针实施情况审定或方针变更手续。不动产所在地当然资源垄断部门得意后，权力东谈主凭方针实施情况审定意见或经批准的变更建筑蓄意图请求办理不动产登记。
五、对于开导培植主体灭失的问题
因开导企业或关连单元灭失，有承继单元或上司垄断部门的，由承继单元或上司垄断部门动作请求主体办理；莫得承继单元或上司垄断部门的，可由不动产所在地区住房城乡培植部门报请同级东谈主民政府，由政府指定的机构、组织代为请求办理。因开导企业或关连单元灭失的，初度登记与荡漾登记可一并办理，并在登记簿中对权力主体灭失情况给以记录。已办理初度登记，开导企业或关连单元灭失的，购房主谈主可单方请求办理荡漾登记。
六、对于概述用地、商住用地用途细分的问题
（一）原为“概述用地”，地盘出让合同商定使用年限为50年，但未商定贸易、住宅、工业等不同用途的使用年限的，在按照城乡方针需要进行用途细分时，使用年限自原地盘出让肇端日历意想，住宅用地50年，贸易用地40年，工业用地50年。
（二）原为“商住用地”，地盘出让合同商定使用年限为70年，但未商定贸易、住宅等不同用途的使用年限的，在按照城乡方针需要进行用途细分时，使用年限自原地盘出让肇端日历意想，住宅用地70年，贸易用地40年。
七、本意见适用于江门市区不动产登记关连历史留传问题的处理，其他县级市可参照本意见捏行，结合当地骨子，制定各地的处理意见。
撰文：吕泳怡j9九游会